11.10.08
Kurz-Stellungnahme des Hauses Baden zum Gutachten
Ellwanger und Geiger zu Schloss Salem
In einer ersten ausführlicheren Stellungnahme geht das Haus
Baden auf die inneren Widersprüche und die Konzeption des von
der Landesregierung eingeholten und jetzt vorgelegten Gutachtens
zum Wert der Schlossanlage Salem ein. Wir bringen nachfolgend
die Stellungnahme im Wortlaut.
Siehe auch: Unser Kommentar.
1. Ermittlung des Ertragswerts
Das Gutachten selbst geht auf S. 34 vom Ertragswert aus und
ermittelt diesen aus dem „nachhaltig erzielbaren Ertrag“.
In der Anwendung dieses Maßstabes auf Schloss Salem legt
das Gutachten dann aber in seinen weiteren Überlegungen
die aktuell erzielten (nicht: erzielbaren) Werte zu Grunde, hält
aber gleichzeitig selber fest, dass der Pachtvertrag mit der
Schule „eine nachhaltige Einschränkung der möglichen
beziehungsweise Drittverwendung von Schloss Salem insgesamt darstellt“.
Das Gutachten selbst anerkennt also, dass die aktuell erzielten
Werte gerade nicht den nachhaltig erzielbaren Wert darstellen.
Das Gutachten bedarf also, was den Ertragswert betrifft, der
Korrektur. Die Ziffer von 5,4 Millionen Euro steht nicht im Einklang
mit dem Maßstab, den das Gutachten selbst anerkennt.
Dem Markgrafen kann hier wohl nicht entgegen gehalten werden,
dass er der Schule im Sinne des Gemeinwohls einen Teil der Anlage
zu einem reduzierten Mietpreis zur Verfügung gestellt hat.
Ganz allgemein ist hier festzuhalten, dass die bisherige Nutzung
des Schlosses gemäß dem Willen des Markgrafen bisher
nie strickt ökonomisch ausgerichtet war.
2. Ermittlung des Sachwertes
In auffälliger Weise wendet sich das Gutachten auch der
Ermittlung des Sachwertes zu, obwohl es letztlich nur auf den
Ertragswert abstellen will. Offenbar sind sich die Autoren an
diesem zentralen Punkt auch selbst ihrer Sache nicht sicher.
Den Sachwert ermittelt das Gutachten im Einklang mit den üblichen
Maßstäben aus den Herstellungskosten für die
Gebäude in Schloss Salem und die Bodenkosten.
a) Die Gebäudekosten setzt das Gutachten selbst mit 33
Millionen Euro an; das Haus Baden geht hier von einem Wert aus,
der ca. 30 Prozent höher liegt. Das Gutachten von Ellwanger
und Geiger begründet seine Schätzung an diesem Punkt
nicht.
b) Beim Bodenwert geht das Gutachten von 21 Euro pro Quadratmeter
im Mittelwert aus und legt dabei also die Zahlen für ein
gewöhnliches Gewerbegebiet zugrunde. Hier fehlt es an jeder
Plausibilität für die Annahme, dass der Wert einer
Schlossanlage gleichzusetzen sei mit dem eines Gewerbegebiets.
Die Gutachter haben das Schloss nur wenige Stunden besichtigt.
Das Gutachten selbst gibt für die Gleichsetzung von Gewerbegebiet
und Schlossanlage keinen Grund an.
3. Verkehrswert
Das Gutachten legt beim Verkehrswert seinen – unzutreffend
erfassten – Ertragswert zugrunde.
Die Wertermittlungspraxis widerspricht der Annahme, dass sich
der Verkehrswert einer historischen Anlage der Art von Salem
aus dem Ertragswert ableiten soll.
Die aktuellste Stellungnahme zu diesem Fragenkreis hält
zur Praxis nach Überprüfung von elf Transaktionen zutreffend
fest:
„
Insgesamt ist festzustellen, dass in der Wertermittlungspraxis
das Sachwertverfahren bei der Bewertung von Schlössern und
Burgen
angewandt worden ist.“
Festzuhalten ist also, dass das Gutachten den in der Praxis
anerkannten Maßstab für die Feststellung des Verkehrswertes
von Schloss Salem grob unzutreffend bestimmt hat und deshalb
auch konsequent zu einem grob unzutreffenden Ergebnis gelangt
ist.
Hätte sich das Gutachten an den in der Praxis üblichen
Maßstab gehalten, so wäre es nach seinen eigenen Annahmen
zu einem Verkehrswert von 36,5 Millionen Euro gekommen (im Gutachten
als Grundstückssachwert bezeichnet, bestehend aus den Werten
von 33 Millionen und 3,5 Millionen.)
4. Marktgeschehen
Das Gutachten geht davon aus, dass das Schloss außerhalb
des Marktgeschehens stehe. Dies trifft nicht zu; auch an diesem
Punkt bedarf das Gutachten der Korrektur.
5. Gesamtwertung des Gutachtens
In der gemeinsamen Stellungnahme des Finanzministeriums und
des Hauses Baden vom 9. Oktober 2008 geht das Finanzministerium
wie das Haus Baden davon aus, dass der Verkaufswert den Sachwert,
die kunsthistorische Bedeutung des Objektes und die aktuelle
Marktsituation einzubeziehen hat; von einer Reduktion des Wertes
auf den Ertragswert gehen beide Seiten nicht aus.
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