11.10.08

Kurz-Stellungnahme des Hauses Baden zum Gutachten Ellwanger und Geiger zu Schloss Salem

In einer ersten ausführlicheren Stellungnahme geht das Haus Baden auf die inneren Widersprüche und die Konzeption des von der Landesregierung eingeholten und jetzt vorgelegten Gutachtens zum Wert der Schlossanlage Salem ein. Wir bringen nachfolgend die Stellungnahme im Wortlaut.

Siehe auch: Unser Kommentar.

1. Ermittlung des Ertragswerts

Das Gutachten selbst geht auf S. 34 vom Ertragswert aus und ermittelt diesen aus dem „nachhaltig erzielbaren Ertrag“.

In der Anwendung dieses Maßstabes auf Schloss Salem legt das Gutachten dann aber in seinen weiteren Überlegungen die aktuell erzielten (nicht: erzielbaren) Werte zu Grunde, hält aber gleichzeitig selber fest, dass der Pachtvertrag mit der Schule „eine nachhaltige Einschränkung der möglichen beziehungsweise Drittverwendung von Schloss Salem insgesamt darstellt“.

Das Gutachten selbst anerkennt also, dass die aktuell erzielten Werte gerade nicht den nachhaltig erzielbaren Wert darstellen.

Das Gutachten bedarf also, was den Ertragswert betrifft, der Korrektur. Die Ziffer von 5,4 Millionen Euro steht nicht im Einklang mit dem Maßstab, den das Gutachten selbst anerkennt.

Dem Markgrafen kann hier wohl nicht entgegen gehalten werden, dass er der Schule im Sinne des Gemeinwohls einen Teil der Anlage zu einem reduzierten Mietpreis zur Verfügung gestellt hat. Ganz allgemein ist hier festzuhalten, dass die bisherige Nutzung des Schlosses gemäß dem Willen des Markgrafen bisher nie strickt ökonomisch ausgerichtet war.

2. Ermittlung des Sachwertes

In auffälliger Weise wendet sich das Gutachten auch der Ermittlung des Sachwertes zu, obwohl es letztlich nur auf den Ertragswert abstellen will. Offenbar sind sich die Autoren an diesem zentralen Punkt auch selbst ihrer Sache nicht sicher.

Den Sachwert ermittelt das Gutachten im Einklang mit den üblichen Maßstäben aus den Herstellungskosten für die Gebäude in Schloss Salem und die Bodenkosten.

a) Die Gebäudekosten setzt das Gutachten selbst mit 33 Millionen Euro an; das Haus Baden geht hier von einem Wert aus, der ca. 30 Prozent höher liegt. Das Gutachten von Ellwanger und Geiger begründet seine Schätzung an diesem Punkt nicht.

b) Beim Bodenwert geht das Gutachten von 21 Euro pro Quadratmeter im Mittelwert aus und legt dabei also die Zahlen für ein gewöhnliches Gewerbegebiet zugrunde. Hier fehlt es an jeder Plausibilität für die Annahme, dass der Wert einer Schlossanlage gleichzusetzen sei mit dem eines Gewerbegebiets. Die Gutachter haben das Schloss nur wenige Stunden besichtigt. Das Gutachten selbst gibt für die Gleichsetzung von Gewerbegebiet und Schlossanlage keinen Grund an.

3. Verkehrswert

Das Gutachten legt beim Verkehrswert seinen – unzutreffend erfassten – Ertragswert zugrunde.

Die Wertermittlungspraxis widerspricht der Annahme, dass sich der Verkehrswert einer historischen Anlage der Art von Salem aus dem Ertragswert ableiten soll.

Die aktuellste Stellungnahme zu diesem Fragenkreis hält zur Praxis nach Überprüfung von elf Transaktionen zutreffend fest:
„ Insgesamt ist festzustellen, dass in der Wertermittlungspraxis das Sachwertverfahren bei der Bewertung von Schlössern und Burgen
angewandt worden ist.“

Festzuhalten ist also, dass das Gutachten den in der Praxis anerkannten Maßstab für die Feststellung des Verkehrswertes von Schloss Salem grob unzutreffend bestimmt hat und deshalb auch konsequent zu einem grob unzutreffenden Ergebnis gelangt ist.
Hätte sich das Gutachten an den in der Praxis üblichen Maßstab gehalten, so wäre es nach seinen eigenen Annahmen zu einem Verkehrswert von 36,5 Millionen Euro gekommen (im Gutachten als Grundstückssachwert bezeichnet, bestehend aus den Werten von 33 Millionen und 3,5 Millionen.)

4. Marktgeschehen

Das Gutachten geht davon aus, dass das Schloss außerhalb des Marktgeschehens stehe. Dies trifft nicht zu; auch an diesem Punkt bedarf das Gutachten der Korrektur.

5. Gesamtwertung des Gutachtens

In der gemeinsamen Stellungnahme des Finanzministeriums und des Hauses Baden vom 9. Oktober 2008 geht das Finanzministerium wie das Haus Baden davon aus, dass der Verkaufswert den Sachwert, die kunsthistorische Bedeutung des Objektes und die aktuelle Marktsituation einzubeziehen hat; von einer Reduktion des Wertes auf den Ertragswert gehen beide Seiten nicht aus.