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13.12.07

Haus Baden legt Immobilienbewertung vor

Das Haus Baden gibt auf Anfragen bekannt, dass es der Landesregierung heute wie vorgesehen zwei Dokumentationen für Schloss Salem übermittelt hat.

Bei der ersten Ausarbeitung handelt es sich um eine Immobilien-Bewertungsstudie des Hauses Drees & Sommer in Stuttgart.

Diese Studie befasst sich nicht mit dem eigentlichen Schlossgebäude Salem und auch nicht mit dem Münster. Diese sind ausdrücklich aus der Bewertung ausgenommen. Das Haus Baden beabsichtigt nach wie vor, diese kulturell zentralen Teile in eine Stiftung einzubringen.

Die Gesamtanlage Salem umfasst aber neben Schloss und Münster einen umfangreichen gewerblich genutzten Immobilienbestand, der zur Einheitlichkeit des Gesamtensembles notwendigerweise dazugehört. Auch dieser Bereich wurde bisher stets der Verantwortung als Kulturdenkmal untergeordnet.

Nach einer umfassenden Grundlagenermittlung und Bestandsaufnahme durch Experten für die verschiedenen Gewerke in den gewerblich genutzten Gebäuden des Schlosses hat Drees & Sommer den ermittelten Befund nach fachüblichen Grundsätzen bewertet und dabei erforderliche Abschläge vorgenommen.

Insgesamt hat Drees & Sommer festgestellt, dass die Substanz und der gute Zustand der Gebäude den vom Haus Baden in der Vergangenheit geleisteten hohen Aufwand der Instandsetzungen widerspiegeln.

Das Gutachten legt dabei im Einzelnen die Systematik und die Methodik zur Ermittlung des Wertes dar. Die historisch herausragende Bedeutung des ehemaligen Zisterzienserklosters sowie Kunstgegenstände oder künstlerische Einbauten sind nicht berücksichtigt. Ebenso sind beachtliche primäre oder sekundäre Wirtschaftseffekte, die von Salem für die Region ausgehen, im Gutachten außer acht gelassen; diese Aspekte sind im Oktober 2007 in einer Studie der Zeppelin University, Friedrichshafen, untersucht worden.

Der gewerblich nutzbare Teil von Salem verkörpert nach dem Gutachten einen Gesamtwert von rund 42 Mio. €. Das Gutachten hat Maßstäbe zu Grunde gelegt, die zu sehr vorsichtigen niedrigen Werten führen. Die gesamte Geschossfläche von ca. 35.135 m² (zum Vergleich: ca. 200 Einfamilienhäuser) wurde mit einem Sachwert (Gebäude und Grundstücke) von rund 37 Mio. € angesetzt, also lediglich etwa 1050 € pro m². Die weiteren Bodenflächen einschließlich ihrer Baupotentiale wurden mit 5 Mio. € bewertet, darin sind die Baulandflächen mit 150 € pro m² bewertet.

Die zweite dem Land übergebene Dokumentation beinhaltet den Bericht der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ecovis Grieger Mallison über die Prüfung der Ausgaben des Hauses Baden zur Erhaltung von Salem seit dem Geschäftsjahr 1992/1993. Spätestens zu dieser Zeit wurde deutlich, dass Schloss Salem vom Haus Baden nicht wie zuvor auf Dauer finanziert werden kann.

Die Belastungen aus dem Denkmalensemble Salem überschritten schon damals bei weitem die denkmalrechtlichen Zumutbarkeitsgrenzen für das Haus Baden. Trotz dieses Tatbestandes hat das Haus Baden dennoch im Bemühen um einen Übergang in dauerhafte Finanzstrukturen für das Kulturdenkmal Salem die hohen Verluste weiterhin getragen. Die Sachkosten der Schlossanlage - einschließlich der nach den Grundsätzen der so genannten Zumutbarkeitsberechnung gemäß § 6 Denkmalschutzgesetz einzubeziehenden Finanzierungskosten - machen bis einschließlich 2006/2007 fast 39 Mio. € aus, und zwar nach Abzug aller Förderbeträge, Zuschüsse, abziehbaren Vorsteuern, Skonti und privaten Nutzungsanteilen.

Würde man zusätzlich den laufenden Geschäftsbetrieb mit einerseits Mieteinnahmen und andererseits laufenden Ausgaben für Personal und Verwaltung mit einbeziehen, so würde sich das Negativergebnis noch weiter erhöhen.

Der Betrag von knapp 39 Mio. € setzt sich zusammen aus 23,5 Mio € Sachausgaben (nach Abzug von Förderbeträgen usw.) und 15,4 Mio. € Finanzierungskosten. Die Sachausgaben liegen somit im Durchschnitt der Jahre bei 1,566 Mio. €. Damit schneidet Salem im Vergleich der historischen Großanlagen sehr günstig ab.

Diese Zahlen lassen erkennen, dass die Ausgaben für das Haus Baden denkmalrechtlich unzumutbar sind und von seinem effizienten land- und forstwirtschaftlich geprägten Unternehmen schlechthin nicht finanziert werden können. Das Haus Baden trägt auch für sein Unternehmen und die damit verbundenen Arbeitsplätze Verantwortung.

Das Haus Baden hat dem Finanzministerium Einsicht in sämtliche vorhandenen Unterlagen zugesagt und steht dem Ministerium jederzeit für Erläuterungen zur Verfügung.

Wenn in Kürze das Gutachten der Kommission des Landes Baden-Württemberg zum Eigentum an den Kunstbeständen vorliegt, können danach alle Grundlagen für weitere Entscheidungen zur Zukunft des kulturhistorischen Erbes Salem und der Kunstbestände in Ruhe und mit der gebotenen Sorgfalt sowohl vom Haus Baden als auch vom Land Baden-Württemberg geprüft werden.

 

 

 
In Surfin' Süden:
Schloss Salem
 

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