13.12.07
Haus Baden legt Immobilienbewertung vor
Das Haus Baden gibt auf Anfragen bekannt, dass es der Landesregierung
heute wie vorgesehen zwei Dokumentationen für Schloss Salem übermittelt
hat. Bei der ersten Ausarbeitung handelt es sich um eine Immobilien-Bewertungsstudie
des Hauses Drees & Sommer in Stuttgart. Diese Studie befasst sich
nicht mit dem eigentlichen Schlossgebäude Salem und auch nicht
mit dem Münster. Diese sind ausdrücklich aus der Bewertung ausgenommen.
Das Haus Baden beabsichtigt nach wie vor, diese kulturell zentralen
Teile in eine Stiftung einzubringen. Die Gesamtanlage Salem umfasst
aber neben Schloss und Münster einen umfangreichen gewerblich
genutzten Immobilienbestand, der zur Einheitlichkeit des Gesamtensembles
notwendigerweise dazugehört. Auch dieser Bereich wurde bisher
stets der Verantwortung als Kulturdenkmal untergeordnet. Nach
einer umfassenden Grundlagenermittlung und Bestandsaufnahme durch
Experten für die verschiedenen Gewerke in den gewerblich genutzten
Gebäuden des Schlosses hat Drees & Sommer den ermittelten Befund
nach fachüblichen Grundsätzen bewertet und dabei erforderliche
Abschläge vorgenommen. Insgesamt hat Drees & Sommer festgestellt,
dass die Substanz und der gute Zustand der Gebäude den vom Haus
Baden in der Vergangenheit geleisteten hohen Aufwand der Instandsetzungen
widerspiegeln. Das Gutachten legt dabei im Einzelnen die Systematik
und die Methodik zur Ermittlung des Wertes dar. Die historisch
herausragende Bedeutung des ehemaligen Zisterzienserklosters sowie
Kunstgegenstände oder künstlerische Einbauten sind nicht berücksichtigt.
Ebenso sind beachtliche primäre oder sekundäre Wirtschaftseffekte,
die von Salem für die Region ausgehen, im Gutachten außer acht
gelassen; diese Aspekte sind im Oktober 2007 in einer Studie der
Zeppelin University, Friedrichshafen, untersucht worden. Der gewerblich
nutzbare Teil von Salem verkörpert nach dem Gutachten einen Gesamtwert
von rund 42 Mio. €. Das Gutachten hat Maßstäbe zu Grunde gelegt,
die zu sehr vorsichtigen niedrigen Werten führen. Die gesamte
Geschossfläche von ca. 35.135 m² (zum Vergleich: ca. 200 Einfamilienhäuser)
wurde mit einem Sachwert (Gebäude und Grundstücke) von rund 37
Mio. € angesetzt, also lediglich etwa 1050 € pro m². Die weiteren
Bodenflächen einschließlich ihrer Baupotentiale wurden mit 5 Mio.
€ bewertet, darin sind die Baulandflächen mit 150 € pro m² bewertet.
Die zweite dem Land übergebene Dokumentation beinhaltet den
Bericht der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ecovis Grieger Mallison
über die Prüfung der Ausgaben des Hauses Baden zur Erhaltung von
Salem seit dem Geschäftsjahr 1992/1993. Spätestens zu dieser Zeit
wurde deutlich, dass Schloss Salem vom Haus Baden nicht wie zuvor
auf Dauer finanziert werden kann. Die Belastungen aus dem Denkmalensemble
Salem überschritten schon damals bei weitem die denkmalrechtlichen
Zumutbarkeitsgrenzen für das Haus Baden. Trotz dieses Tatbestandes
hat das Haus Baden dennoch im Bemühen um einen Übergang in dauerhafte
Finanzstrukturen für das Kulturdenkmal Salem die hohen Verluste
weiterhin getragen. Die Sachkosten der Schlossanlage - einschließlich
der nach den Grundsätzen der so genannten Zumutbarkeitsberechnung
gemäß § 6 Denkmalschutzgesetz einzubeziehenden Finanzierungskosten
- machen bis einschließlich 2006/2007 fast 39 Mio. € aus, und
zwar nach Abzug aller Förderbeträge, Zuschüsse, abziehbaren Vorsteuern,
Skonti und privaten Nutzungsanteilen. Würde man zusätzlich den
laufenden Geschäftsbetrieb mit einerseits Mieteinnahmen und andererseits
laufenden Ausgaben für Personal und Verwaltung mit einbeziehen,
so würde sich das Negativergebnis noch weiter erhöhen. Der Betrag
von knapp 39 Mio. € setzt sich zusammen aus 23,5 Mio € Sachausgaben
(nach Abzug von Förderbeträgen usw.) und 15,4 Mio. € Finanzierungskosten.
Die Sachausgaben liegen somit im Durchschnitt der Jahre bei 1,566
Mio. €. Damit schneidet Salem im Vergleich der historischen Großanlagen
sehr günstig ab. Diese Zahlen lassen erkennen, dass die Ausgaben
für das Haus Baden denkmalrechtlich unzumutbar sind und von seinem
effizienten land- und forstwirtschaftlich geprägten Unternehmen
schlechthin nicht finanziert werden können. Das Haus Baden trägt
auch für sein Unternehmen und die damit verbundenen Arbeitsplätze
Verantwortung. Das Haus Baden hat dem Finanzministerium Einsicht
in sämtliche vorhandenen Unterlagen zugesagt und steht dem Ministerium
jederzeit für Erläuterungen zur Verfügung. Wenn in Kürze das Gutachten
der Kommission des Landes Baden-Württemberg zum Eigentum an den
Kunstbeständen vorliegt, können danach alle Grundlagen für weitere
Entscheidungen zur Zukunft des kulturhistorischen Erbes Salem
und der Kunstbestände in Ruhe und mit der gebotenen Sorgfalt sowohl
vom Haus Baden als auch vom Land Baden-Württemberg geprüft werden.
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